Los grandes fondos inmobiliarios que mira el mercado tras la liquidación de vehículo de Toesca

A una semana del revuelo generado por el inicio de la liquidación del fondo de inversión “Rentas Inmobiliarias” de la administradora general de fondos (AGF) Toesca, el mercado ya comienza a mirar a los vehículos del sector que enfrentan prontos plazos de vencimiento.

Se trata del “Renta Comercial” de BTG Pactual, y los tres vehículos de “Renta Inmobiliaria” de Sura, los cuales, de no aprobarse su prórroga, deberían terminar sus operaciones durante 2025 e iniciar la venta ordenada de sus activos.

Las fechas límites para aprobar una prórroga o liquidar fondos de este tipo llegan tras años marcados por el estallido social, alza en la vacancia por la pandemia, baja de ingresos y el alza de tasas de interés.

El gigante de BTG

El fondo “Renta Comercial” de BTG es uno de los más grandes vehículos inmobiliarios del país con un portafolio valorizado en más de US$ 979 millones. De acuerdo a su reglamento interno, tiene una duración hasta el 25 de julio de 2025, “pudiendo prorrogarse dicho plazo en los términos que acuerden los aportantes del fondo reunidos en asamblea extraordinaria”.

En su más reciente webinar a los aportantes del fondo, el gerente de activos inmobiliarios de la AGF, Pedro Ariztía, destacó que la vacancia se mantuvo estable al cierre de 2023 -en 12,3%-, pero reconoció que “hubo que remar bastante para mantener este nivel”.

En 2023, el vehículo realizó un aumento de capital por UF 1,5 millones para robustecer financieramente al fondo y vendieron activos por otros UF 1,3 millones.

Los principales aportantes son las cuotas custodiadas por la corredora de bolsa de BTG con un 55% de las inversiones, y le siguen AFP Cuprum (14%) y AFP ProVida (4,9%) en el podio.

A finales de octubre, el fondo pagó un dividendo por $ 5.220 millones, es decir, unos $ 500 por cuota.

El exedificio de Latam vacante

En el caso de los fondos de Sura, enfrentará tres vencimientos en 2025.

En el mercado destacan el fondo “Rentas Inmobiliarias III”, cuya prórroga podrá ser aprobada con mayoría absoluta de los aportantes.

Al cierre de marzo pasado, registró una vacancia de 42,3% en los 42.597 m2 de oficinas que posee el fondo. En tanto, la tasa de desocupación, incluyendo sus activos comerciales e industriales, se ubicó en 22,4%.

Estos números se vieron arrastrados por la desocupación del 100% del exedificio de Latam en la comuna de Renca, así como la vacancia del 75% de la torre Estado 10 -que también era de la aerolínea- ubicado en el centro de Santiago.

De esta manera, el fondo anota un retorno negativo de UF-1,2% desde los inicios del vehículo a marzo de 2024.

El último dividendo entregado por el vehículo fue en 2022 con UF 38.701 repartidos a los aportantes, unos $ 647 por cuota, contrastando con las UF 82.930 distribuidas en 2020.

Los otros fondos de Sura

A “Rentas Inmobiliarias III” se suman sus dos predecesores con vencimientos en julio y octubre de 2025, pero con una cláusula que permite la prórroga del vehículo con la aprobación de dos tercios de los aportantes.

Los principales inversionistas de los tres fondos son cuotas custodiadas por la corredora de bolsa de Sura, las que en parte corresponderían a clientes de la banca privada de la firma, dijeron fuentes del mercado.

“Rentas Inmobiliarias” será el primero en vencer. Según su reglamento interno, si no se vota una prórroga, deberá bajar la cortina el 10 de julio de 2025.

Al cierre de marzo de 2024, el vehículo anotó una vacancia de 27% sobre la superficie arrendable de oficinas en manos del fondo, de unos 23,256 m2 repartidos en tres edificios.

El fondo ha anotado un retorno de UF+6,49% desde sus inicios a marzo pasado. Con todo, los dividendos repartidos entre los aportantes han ido disminuyendo con los años. Si en 2020 entregó un dividendo de UF 67.876 o $ 1.948 por cuota, en 2023 entregó UF 12.785, unos $ 460 por cuota.

Unos meses después, en octubre de 2025, llegaría el vencimiento de “Rentas Inmobiliarias II”. El fondo tiene una vacancia de solo 2% en oficinas, segmento en que tienen 20.603 m2, correspondientes al 48% del fondo. Los edificios en cartera son la torre Nueva Santa María (Providencia) y Las Artes (Nueva Las Condes), de este último tienen el 79%.

Desde sus inicios a marzo pasado, el fondo ha visto un retorno UF+1,6%. Mientras que pasaron de entregar UF 62.551 en dividendos -unos $ 1.521 por cuota- en 2020, a UF 25.718 el año pasado, unos $ 750 por cuota.

Al igual que el fondo de BTG, “Rentas Inmobiliarias II” de Sura aprobó en marzo pasado un aumento de capital por UF 300.000 para la amortización parcial y refinanciamiento de la deuda del Edificio Las Artes.